En Panamá la propiedad de un inmueble se transfiere con la inscripción de la compraventa en el Registro Público, no con la sola firma de las partes. Comprender esa distinción, y ordenar la operación en torno a ella, es lo que separa una adquisición segura de una expuesta a contingencias.
La mayoría de las operaciones inician con una promesa de compraventa. En ese contrato las partes fijan el precio, el plazo y las condiciones de la transacción, y por lo general el comprador entrega un abono. Conviene tratarlo con el mismo rigor que la escritura definitiva, porque una vez firmado obliga. Todo aspecto relevante, las consecuencias de un financiamiento que no se aprueba, la distribución de los gastos y el plazo para otorgar la escritura, debe quedar expresamente pactado en el documento.
Antes de realizar cualquier desembolso corresponde efectuar la revisión de títulos. En el Registro Público se verifica la titularidad real de la finca, la existencia de hipotecas, embargos o anotaciones, y la correspondencia entre lo inscrito y lo que el vendedor declara. La diligencia incluye confirmar que el impuesto de inmueble se encuentre al día y, tratándose de propiedades sujetas a régimen de propiedad horizontal, que no existan cuotas de mantenimiento pendientes, pues esas obligaciones gravan a la finca y no a quien las originó.
Concluida la revisión de manera satisfactoria, se otorga la escritura pública de compraventa ante notario. La escritura, por sí sola, no confiere la propiedad: debe presentarse e inscribirse en el Registro Público. Hasta que la inscripción se perfecciona, frente a terceros el inmueble continúa figurando a nombre del vendedor. De ahí la importancia de estructurar el orden de los pagos y la entrega de la posesión, de modo que ninguna de las partes quede expuesta durante el proceso.
Por regla general, el vendedor asume el impuesto de transferencia de bienes inmuebles y el adelanto del impuesto sobre la renta correspondiente a la ganancia de capital. El comprador, por su parte, cubre los honorarios notariales y los derechos de registro. Estos cargos se calculan sobre el valor de la operación o el valor catastral, según corresponda, y conviene confirmarlos para cada caso, ya que varían con el tiempo y según las características del inmueble.
Una compraventa ordenada no presenta mayor dificultad. Las complicaciones surgen cuando se omiten etapas: se paga sin revisar el título, se firma una promesa redactada sin cuidado o se asume que la escritura basta para adquirir la propiedad. Con la revisión completada y los pagos correctamente estructurados, una adquisición inmobiliaria en Panamá se cierra sin contingencias.
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